Кто людям не мечтает пребывать в новеньком помещениях в зеленом районе с развитой инфраструктурой и отменной транспортной доступностью? Чтобы около дома оказалось довольно стояночных мест, территория была эстетичной и комфортной. А основное, дабы эта жилье было по деньгам. Однако все описанное - это оптимальная модель, которую не обнаружить ни в новостройках, ни на вторичном рынке. Ведь и у первички, и у вторички имеются ряд достоинства и минусы, без них нельзя. О том, как вовсе выбрать какую-либо квартиру для приобретения, рассказали в интервью корреспонденту «мир 24» эксперты недвижимости. Все новенькое, или плюсы первички Покупка квартиры в новом доме теперь снова актуальна. Сегмент недвижимости бурно набирает обороты, а подрядчики предлагают версии на любой вкус и бюджет. «Преимущества приобретения жилья в новостройке значительны, - говорит специалист юридической компании «хелп консалтинг» людмила шадрина. - Это новая квартира, где кто же жил; новые, продвинутые жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками. «Сообща с квартирой в nordпарк покупатель получает новые канализационные системы, современные общественные пространства, - говорит коммерческий директор концерна «русич» александр козлов. - Также есть возможность сберечь драгоценные часы и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», вот в этой ситуации стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж». По словам эксперта, к достоинствам покупки новостроя на первичном рынке относится и нехватка накладных расходов на обучение услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. Дополнительно не нужно опасаться относительно юридической аккуратности квартиры: отличаясь от объекта на вторичном рынке, милости просим «истории» квартиры. Кроме всего прочего регистрация дду (договора долевого участия) осуществляется в росреестре. Выбирая недвижимость в новострое, вы можете не лишь потратить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, а также заработать. «Расхождение в цене жилье на стадии котлована или в момент ввода дома в эксплуатацию достигает двадцати-27%», - говорит александр козлов. «Котище в мешке», или минусы первички Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Однако, до того как вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, требуется четко взвесить все «аргументы». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в строящемся доме», - говорит людмила шадрина. Вот они: Риск долгостроя. Как ни прискорбно, большая часть застройщиков не передают жилье вовремя, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как не один месяц, вовсе много лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и взять ее в аренду съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта а также возможность на односторонний отрицание договора при просрочке сверх 2-х месяцев. Впрочем на нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными. Риск изменения габаритам и конфигурации помещения в процессе возведения. Нередко случается потому в договоре долевого строительства согласованы одни обстоятельства, по габаритам и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В этих ситуациях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.П. Но главная цель сделки - улучшение жилищных условий мечты - может никогда не осуществиться. Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке жилья приобретаются жилье с проведением ремонта. Однако вид и качество отделки нередко далеко потому, что обещал менеджер по реализации. В судах рассматривается довольно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по дду квартиры. Риск плохо построенного дома. Вероятно, практически все наблюдали в соцсетях устрашающие видеоролики про то, что от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Нередко на сайтах дольщиков видно истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и целый дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости. Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое жк и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины жк - и свой пруд, и дорожки для бега и оборудованные платформы для собак, и никаких непредвиденных ситуаций с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную пакет документов. Реально ли застройщик обязался все это реализовать? Риски покупки жилья по договору уступки прав. Все упомянутые риски скорее актуальны особенно, когда стадия строительства еще начальная и сложно с уверенностью оценить, что получится в конечном счете. Однако дом на первичном рынке, можно приобрести и под завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и встает оформление документов на ввод в эксплуатацию. В таких ситуациях как правило квартиры продаются не непосредственно от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая недвижимость по уступке, обязательно проконтролируйте, все документы , а также запросите первичные документы, заверяющие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному дду. Бесконечный ремонт. «К отрицательным сторонам первички касаются также продолжающийся много лет после определения дома, на вооружение ремонт недвижости и звуки от его, возможные аварии, с заливами из-за замены систем и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов благодаря нарушений в укладке утеплителя)», - говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования финансового университета при правительстве россии александр цыганов. Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, при которых застройщик не работает с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это долгий, и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче домов в рамках банкротного дела, доказывать свое прерогативу на обретение компенсаций или дома, ждать назначений нового застройщика и т.П.», - Говорит людмила шадрина. По словам директора по продажам гк «инград» константина тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. В то же время, покамест в инете имеется игроки, работающие по старой схеме. «Но дольщикам важно учесть, что эскроу все же не относится к полной гарантией защиты средств, - предупреждает эксперт. - Но банкротства банка эскроу-агента застройщика, предельная сумма, которую клиенты получат от агентства по страхованию вкладов (асв), составляет 10 млн. Рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, нибудь для столицы и санкт-петербурга - нет. Здесь весомая часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты будут терять средства, что выходят за пределы максимальной выплаты асв». «При банкротстве застройщика банк возвратит заказчикам лишь те средства, которые вы внесли в кошелек. Проценты на денежные средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это значит, которое вы потеряете примерно на инфляции. Еще одна своеобразность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за любые время взносы по ипотеке кто же компенсирует», - говорит эксперт. Плюсы вторички Вторичное квартиру по заявлению юриста елены лариной, гордится ряд достоинств перед первичкой. Вот они: Оно готово для переезда сразу после покупки. Не придется ожидать годами ввода объекта на вооружение, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика. Его более и оно присутствует в каждом городе, и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны особенно сильно, вторичного жилья всегда будет выше, а следовательно и применение намного разнообразнее. Например, в центре москвы новостроек почти нет, а вот вторичного жилья практически в любом заинтересовавшем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Подобный резон всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая дом или квартиру на вторичном рынке, вы переходите в обжитой район с маркетами, школами, детскими садиками, поликлиниками и по возрастающей. Соседи не выпускается ремонт. В течение полутора лет после установки новостройки на вооружение на квадратный метр жилья там не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в течение так называемые периоды в будни. Это сделано благодаря людям, что основная часть новостроек сдают квартиры без отделки и для того чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая обычную квартирку во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность изучить окружение ремонтных работ со всех боков. Состояние жилье очевидно. «Вторичка предполагает дом, где массовые ремонты уже минули, а основные конструктивные дела или преодолены, либо незамедлительно видны», - говорит александр цыганов. Это ведет к тому, что у вас меньше рисков купить «что-то неизвестное». Вы немедленно можете оценить достоинства и минусы дачи, жилья и площадей. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как нередко бывает с первичкой. Минусы старого жилого фонда Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Это то, что говорит юрист елена ларина: Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки.Если вы решите купить помещение для отдыха в домике старше 10-15 лет, то поломки здесь случаются все больше. То лифт вышел из строя, то краны текут. Наверняка, небольшой ремонт в своем жилище надо будет иметь в стартовые одного-три годика после покупки. Но планировки сильно разнятся от нынешних: здесь меньше территории и порой отсутствует пространство для перепланировки (особенно в панельных домах). Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание имущественных прав в суде) и собственника (тем более на предмет банкротства). Выше ставка по ипотеке. Тем более после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку приблизительно 4-шестого на вторичку - от семи-7,5%%. «Чужой атмосфера и наличие истории у дома с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели. Состояние мест общего пользования. «Нередко проблемой считается также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», - говорит александр цыганов. Вопросы цены, или все новостройки станут вторичкой И все же часто главный вопрос при выборе квартиры - это ее стоимость. «Если покупать недорогую квартиру в новостройке не на этапе котлована, то это очень дорого, - говорит владелец застройщика «дом лазовского» максим лазовский. - В иной ситуации нужны финансы и на ипотеку, и на съем жилья. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке способов, в городской среде можно найти огромное количество, а вот среди первички ими станут либо студии-апартаменты, или жилья с плохой инфраструктурой, видом на мкад или ежедневными пробками. Ежели, разумеется, не покупать новостройку на этапе котлована». Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется масса льготных приложений, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят только от ключевой ставки цб. «Первичка - это вариант для новообразовавшейся семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка - решение «на нашем сайте» для эффективного вселения или при отсутствии необходимых финансов. Или, ежели вам принципиален район, где новостроек не существует или они бесстыдно дороги», - говорит максим лазовский «Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к конкретным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, - говорит александр цыганов. - Поскольку в каждом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой». А это то, что заявляет генеральный директор агентства недвижимости «homeway» марсель ахметшин: «На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то стоит обращать внимание на вторичку. Покупая готовую квартиру, вы лично при осмотре получите возможность убедиться в качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и высшего образования дворе. Да и самое важное - сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же денежки в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика». По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качественности сдаваемых квартир, о проблемах с проведением ремонта, о потенциальных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о огромных платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о тем, что в новострое наблюдаются неприятности с лифтами, всемирной паутиной и просто с телефоном. И еще правиле, что если новостройку покупать без ремонта, то поверхность ее после ремонта изменится. Так: в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. М. Выбранной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может снизиться до 70 % кв. М. А заплатили вы застройщику за 75 кв. М. С нами ваши потери помогут составить от пяти до десятка% от оплаченной площади. «Если сравнивать стоимость квартир в нашем мегаполисе между вторичным рынком и новостройками, то вторичку выигрывает, - говорит марсель ахметшин. - Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же денежные единицы можно приобрести двухкомнатную квартиру на вторичном сфере и начать забирать из неё воду сразу: проживать или сдавать в конечную точку найма. Однако динамика роста стоимости квартир на новострой и вторичном рынке как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то сейчас покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для пребывания, таким образом, для инвестирования». Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика лишь только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками и в домах с невероятно высокой степенью готовности, по переуступке дду от раннее вложившихся в строительство инвесторов (чаще всего, у них цены дешевле, нежели у застройщика). Вот что рассказал корреспонденту «мир 24» генеральный директор агентства недвижимости «бенуа», президент санкт-петербургской палаты недвижимости дмитрий щегельский: «Наша справка приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в невском районе петербурга в ноябре семнадцатого года квартиру-студию 24 квадратных метра за два с половиной млн рублей. Дабы получить предельно возможную скидку, он внес застройщику весь прайс сразу. Дождался не только лишь сдачи дома, а также сертификатов о правах собственности на другую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил жилье на реализацию и по ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1-3 процентов млн рублей или 52 процента от стартовых вложений». «Другой покупатель также в ноябре семнадцатого года в невском районе санкт-петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей студию или квартиру 40 кв.М. В удовлетворительном для проживания состоянии. Эту жилплощадь в новостройке сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тыс. Рублей в год. Это совокупность с учетом простоя на розыск нанимателей и коронавирусные неплатежи в текущем году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 000 рублей. Плюс за 3 года квартира возросла в стоимости несколько млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 000 рублей или 45 % от некоторых вложений. Выходит, что те, кто купил кухню на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тем, кто покупал недорогую квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.К. В случае неприятностей со стройкой продать где квартиру труднее, чем кухню на вторичном рынке», - рассказывает щегельский. Самое важное - это ликвидность По словам главы архитектурного бюро «mad architects» марии николаевой, в выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки ведет к возврату тренда скупки бюджетного недвижимости в жк стандарт класса в нашем мегаполисе и спб, - говорит эксперт. - Ранее продажи были столь сильно разогреты только в период первичного стихийного роста рынка. Нынче, покупая недвижимость, граждане стараются сберечь свои накопления в период экономической нестабильности». Впрочем, по фразам марии николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как кажется в принципе». Дело что новые жилые массивы порой представляют из себя лишенную комфорта среду. Гонка за возведением огромного количество квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию местности может приводить к выпуску кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность. Говоря о ассортименте площадей для покупки в том числе и во время кризиса, сперва надо помнить про их потенциальной востребованности на рынке в дальнейшем. «В порно контексте самым привлекательным для инвестирования является высококачественное жилье, - говорит эксперт. - Это лоты в квартирах с опытной локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством». Сегодня сложилась ситуация, в случае, если с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, а также большинство доступных активов любого тоннажа. Впрочем, в долгосрочной перспективе, по словам марии николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Потому при наличии средств всегда лучше приобрести качественный актив, ликвидность которого окажется расти. Чтобы узнать побольше о однокомнатная квартира в новостройке посещении нашего сервиса.
.jpg)
